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Danilo Santos
Corretor Imobiliário
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Perguntas Frequentes
Selecionamos algumas das perguntas mais frequentes nas transações imobiliárias, para que você possa esclarecê-las aqui no site
Quem paga: normalmente o vendedor do imóvel.
Por quê: a imobiliária ou corretor presta serviço para o proprietário, ajudando a promover o imóvel, captar compradores, conduzir visitas, negociar e fechar a venda.
Valor da comissão: costuma variar entre 5% e 6% do valor total da venda.
Importante: mesmo que a comissão esteja incluída no preço anunciado, é o vendedor quem repassa esse valor à imobiliária após a venda.
🏢 2. Lançamentos Imobiliários (imóveis na planta)
Quem paga: a construtora ou incorporadora, que contrata a imobiliária para comercializar as unidades.
O comprador não paga comissão diretamente, embora o valor da comissão esteja embutido no preço final do imóvel.
Importante: mesmo que a comissão esteja incluída no preço anunciado, é o vendedor quem repassa esse valor à imobiliária após a venda.🏡 PASSO A PASSO PARA FINANCIAR UM IMÓVEL
1. 📊 Planejamento financeiro
Analise sua renda mensal e despesas fixas.
Simule o financiamento em bancos e fintechs para entender o valor da parcela.
A maioria dos bancos exige que o valor da parcela não ultrapasse 30% da renda bruta familiar.
2. 📁 Verificação de crédito
O banco fará uma análise de crédito para verificar seu score, histórico financeiro e se você está negativado.
Ter nome limpo e um bom score facilita aprovação e melhores taxas.
3. 🏦 Escolha do banco ou instituição financeira
Compare diferentes instituições em relação a:
Taxas de juros (fixas ou atreladas à inflação)
Sistema de amortização (SAC ou Price)
Prazo máximo (geralmente até 35 anos)
Valor mínimo de entrada (geralmente 20%, mas pode variar)
4. 🏠 Escolha do imóvel
Pode ser novo, usado ou na planta.
O imóvel precisa estar regularizado e com a documentação em dia para ser aceito na avaliação bancária.
5. 📑 Entrega de documentos
Tanto o comprador quanto o imóvel precisam ser analisados.
Documentos do comprador:
RG, CPF, comprovante de estado civil
Comprovante de renda e residência
Extrato de FGTS (se for usar)
Declaração de IR
Documentos do imóvel/vendedor:
Matrícula atualizada
Certidões negativas
IPTU, planta e escritura
6. 🧾 Avaliação do imóvel pelo banco
O banco envia um engenheiro ou empresa credenciada para verificar se o imóvel vale o que está sendo pedido.
Isso influencia no valor aprovado.
7. ✅ Aprovação do crédito e assinatura do contrato
Com tudo aprovado, o contrato é assinado no cartório de registro de imóveis.
O banco libera o valor para o vendedor e o imóvel fica como garantia (alienação fiduciária).
8. 🔑 Registro do imóvel
Após o registro do contrato no cartório, o imóvel oficialmente passa para seu nome.
Você começa a pagar as parcelas ao banco conforme o cronograma.
🏦 Pode usar o FGTS?
Sim, desde que:
O imóvel seja residencial, urbano e para moradia própria.
Você tenha pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (não precisa ser contínuo).
O imóvel esteja na mesma cidade onde você mora ou trabalha.
🏗️ Financiamento de imóvel na planta ou em construção: como funciona
1. Durante a obra: pagamento direto à construtora
Durante a fase de construção, você não financia com o banco ainda.
O comprador paga uma entrada (geralmente entre 10% e 30%) + parcelas mensais diretamente para a construtora/incorporadora.
Essas parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil).
2. Após a conclusão da obra: entra o banco
Quando o imóvel estiver próximo da entrega das chaves, você pode solicitar o financiamento bancário para pagar o valor restante.
Esse valor é financiado em longo prazo (até 35 anos), com as mesmas regras de crédito de imóveis prontos.
📌 Alternativas dentro desse processo:
✅ Financiamento com repasse bancário programado
Algumas incorporadoras já têm parcerias com bancos.
Você faz o financiamento desde o início, mas o banco só libera os valores à medida que a obra avança.
Você paga apenas os juros da construção (juros de obra) até a entrega das chaves.
✅ Uso do FGTS
É possível usar o FGTS para:
Dar entrada no imóvel.
Abater o saldo devedor.
Pagar parte das prestações (após entrega das chaves).
O imóvel precisa ser residencial, urbano, para moradia própria e dentro do teto do programa habitacional.
⚠️ Pontos de atenção:
O financiamento é aprovado com base na sua renda atual.
Evite comprometer mais de 30% da sua renda mensal com as parcelas.
Leia com atenção o contrato com a construtora: veja cláusulas de reajuste, atrasos, e condições de distrato.
🧠 Resumo:
Etapa | Quem recebe | Como é pago |
|---|---|---|
Durante a obra | Construtora | Entrada + parcelas + INCC |
Após a obra | Banco | Financiamento tradicional |
🧾 1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
É um imposto municipal obrigatório em transações de compra e venda.
Percentual médio: entre 2% e 3% sobre o valor de venda ou valor venal (o que for maior).
Exemplo: no Rio de Janeiro, o ITBI é de 3%.
📜 2. Escritura Pública
Necessária quando a compra não envolve financiamento.
Percentual: varia de 0,5% a 1,5% do valor do imóvel.
Em imóveis financiados, o contrato bancário substitui a escritura.
🏛️ 3. Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
Torna o comprador oficialmente proprietário.
Percentual: entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.
Baseado em uma tabela de emolumentos definida por cada estado.
📌 Resumo dos custos (estimativa média):
Item | Percentual aproximado |
|---|---|
ITBI | 2% a 3% |
Escritura (se aplicável) | 0,5% a 1,5% |
Registro em cartório | 0,5% a 1% |
Total aproximado | 3% a 5,5% do valor do imóvel |
💡 Imóveis financiados: em geral, o banco cuida da parte da escritura (que é o contrato de financiamento) e o comprador paga apenas o registro e o ITBI. Alguns bancos até incluem esses custos no valor financiado, conforme análise de crédito.
🧾 O que contém a escritura?
Nome completo e dados de comprador e vendedor
Descrição completa do imóvel
Valor da transação
Forma de pagamento
Declarações legais das partes
Reconhecimento público do negócio
🏛️ Onde é feita?
No Cartório de Notas, com fé pública.
Após lavrada, a escritura precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja oficializada.
⚠️ Importante: a escritura sozinha não transfere a propriedade
O verdadeiro dono é quem registra o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura é parte do processo, mas o registro é o que torna você o proprietário legal.
🏦 E se o imóvel for financiado?
Dispensa escritura pública.
O próprio contrato de financiamento com o banco substitui a escritura.
Esse contrato também deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
📌 Resumo:
Etapa | Onde acontece | Quem é responsável |
|---|---|---|
Lavratura da Escritura | Cartório de Notas | Comprador (paga taxas) |
| Registro da Escritura | Cartório de Registro | Comprador (paga taxas) |
🛠️ Etapas para obter o Habite-se
1. Conclusão da obra conforme projeto aprovado
As obras devem estar finalizadas de acordo com o projeto aprovado pela prefeitura
2. Reúna a documentação
Documentação básica inclui:
Alvará de construção
Projeto aprovado
ART/RRT do responsável técnico (engenheiro ou arquiteto)
Matrícula do imóvel
Comprovantes de quitação de IPTU, ISS e demais tributos municipais
AVCB (quando exigido pelo Corpo de Bombeiros) 3. Preencha e protocole o requerimento
Preencha o formulário padrão da prefeitura, com assinatura do proprietário e do responsável técnico, e protocole na central de atendimento ou setor apropriado
4. Vistoria técnica
A prefeitura envia fiscais ou técnicos para inspecionar a obra no local
5. Correção de pendências (se houver)
Se forem encontradas irregularidades, será emitida uma notificação. Após as correções, reenvie e aguarde nova análise .
6. Pagamento das taxas
Pague as taxas municipais, que variam conforme metragem, tipo de obra e prefeitura (valores podem ir de algumas centenas até alguns milhares de reais)
7. Emissão e retirada do documento
Depois de aprovadas todas as etapas, a prefeitura imprime e assina o Habite-se. Em seguida, o proprietário ou responsável técnico é notificado para retirar o documento pessoalmente (ou por procuração)
🗓️ Prazo
Geralmente leva de 30 a 90 dias, mas em municípios mais ágeis pode sair em até 7 dias; em cidades com alta demanda, pode demorar mais
⚠️ Por que é importante?
Necessário para registrar o imóvel no cartório.
Obrigatório para financiamentos bancários.
Impede multas, embargos ou interdição.
Valorização e segurança jurídica para venda ou ocupação.
📝 Resumo do processo
Finalizar a obra conforme projeto
Reunir documentação completa
Preencher e protocolar o requerimento
Aguardar vistoria
Corrigir possíveis falhas
Pagar taxas
Retirar o Habite-se na prefeitura